平安惠文纯债为债券型-长债基金，根据最新一期基金季报显示，该基金资产配置：无股票类资产，债券占净值比86.12%，现金占净值比0.5%。

对于不关注学区房的人来说，很难想象，一个新学校的建设，能在短短两年内，让周边“老破小”的房价翻倍——从6万元/平方米，上涨至14万元/平方米。当然，也很少有人预测到，房价翻倍两年之后，因为学位因素暴涨的房价，迅速跌至5万元/平方米。这就是位于深圳市福田区八卦岭片区的“老破小”们真实的经历。

2019年以来，八卦岭片区内的房价经历了一轮过山车般的大涨大跌。那么，是什么样的魔力，如此搅动着该片区内的房价？楼市涨跌周期、棚改预期、“大学区制度”、“防止大拆大建”政策、集团化办学等因素，都是这场房价涨跌故事中的导演。

“老破小”房价翻倍上涨

深圳市福田区红岭北路与八卦二路交汇处西北角，有着一座蓝白相间的建筑，这就是荔园小学八卦岭校区的所在地。这个于2022年开始投入使用的学校，外立面崭新，与周边有着几十年楼龄的建筑形成鲜明对比。

与荔园小学八卦岭校区仅一路之隔的住宅小区名为“八卦岭宿舍”，始建于1983年，距今已有40个年头。上世纪80年代初期开始，八卦岭片区工业厂房聚集，电子厂、制衣厂、印刷产业园等都曾在这里留下过时代的印记，作为当时该片区的居住配套，八卦岭宿舍应运而生。

八卦岭宿舍区共49栋楼，占地面积11.5万平方米，房源8000套左右，多为30平方米左右的小户型。如今，尽管整个宿舍区的建筑外观看起来陈旧，有楼栋墙皮脱落，宿舍内部楼道贴满广告，但从各个防盗窗内挂着的衣物，以及外墙上的空调外机来看，八卦岭宿舍的入住率并不低。

该片区的房产中介对第一财经表示，因为八卦岭宿舍的房产面积普遍较小，楼龄太长，房子比较破，居住舒适度不高，如今不少买八卦岭宿舍的业主，基本上都只是为了荔园小学八卦岭校区的学位，买了八卦岭宿舍但是并不居住在此的家庭并不少见。

在荔园小学八卦岭校区投入使用之前，八卦岭片区内并无小学，该片区的适龄学生需要前往相邻片区——园岭片区的学校就读，而八卦岭片区的学位短缺压力也成为居民关注的重要问题。直到2019年前后，八卦岭片区内无小学的现状才迎来转变。

2019年年初，福田区教育局回复市民咨询的一张截图在网络上流传，内容显示，八卦岭片区将新增一所小学，名称为“荔园小学东校区”，也就是现在的荔园小学八卦岭校区。流传的截图显示，上述校舍建设地“鹏峰八卦岭汽车城”的场地清理工作将在2019年6月完成。从此，八卦岭片区内将落地“名校”的传言逐渐变得真实起来。

2020年7月，深圳市福田区荔园小学微信公众号发布的文章内容称，福田区教育局批准荔园教育集团在八卦岭片区增办两所学校，即正在建设中的荔园小学东校区，以及即将开建的笔架山中学更名为荔园实验学校，交由荔园教育集团承办。荔园小学落地八卦岭片区的消息正式得到官方证实。

荔园小学创建于1981年，是深圳最早成立的一批小学之一，至今已有40多年的历史，也是深圳公认的排名第一梯队的“名校”。因此，尽管彼时荔园小学八卦岭校区的学校还未建成，也还未投入使用，甚至连学区划分细则也还未出台，但八卦岭宿舍因紧挨着学校，被划入学区的“概率”最大，八卦岭宿舍的房价经历了一轮大幅上涨。

某房产中介平台数据显示，2018年年末，八卦岭宿舍的房源成交单价在6万元/平方米左右，整个2018年，该小区的成交房源仅6套；2019年年末，八卦岭宿舍的成交价格则已上涨至10万元/平方米左右，当年房源成交套数为35套，是前一年的6倍左右。

2020年，随着深圳楼市热度提升，全市房源成交活跃，八卦岭宿舍的成交热度也再上一个台阶。上述房产中介平台成交记录显示，当年该小区的成交价普遍在10万元/平方米以上，最高成交价为13.7万元/平方米，成交了67套。2021年上半年，该小区的房源成交价格普遍在13万元/平方米以上，最高成交价格为14.5万元/平方米。短短两年的时间，八卦岭宿舍的房价已经翻了一倍。

乐有家研究中心统计的数据显示，2020年全年，深圳二手房成交量为9.5万套，仅次于2016年的成交水平，算是深圳历史上二手房成交量高位。当年，深圳二手房的成交均价为7万元/平方米，同比增长13%。与此同时，当年八卦岭片区的住宅成交均价为8.8万元/平方米，同比上涨52%。

该片区的房产中介对第一财经表示，2020年左右八卦岭宿舍的房价涨幅之所以那么大，主要与荔园小学八卦岭校区落地的消息有关，加上那时买房的人比较多，全市的房价都在涨，又因为八卦岭宿舍的住宅面积普遍比较小，“面积越小，单价越高。很多人买小户型就看总价，一定程度上忽略了单价。”

旧改的预期也成为八卦岭宿舍房价上涨的一个因素。资料显示，八卦岭宿舍区棚改项目于2019年纳入福田区棚户区改造年度计划，实施主体为福田人才安居公司。该片区的房产中介对记者表示，如果片区内拆迁，补偿的方案是1:1.2，也就是说，若拆迁之前，房产面积为30平方米，后续补偿的房屋面积则为36平方米。另外，若想要更大的房子，则可以补差价。因为八卦岭片区内的住宅普遍老旧，未来若在二手房市场上市，则具有较大竞争力，而且补偿的面积也并不比原来小。

房价经历时间的检验

2022年，荔园小学八卦岭校区正式投入使用，八卦岭片区因为学位而暴涨的房价，也迎来市场的检验。

因为八卦岭片区的小户型多，又仅仅只有一所小学，所以，荔园小学八卦岭校区的入学积分并不低。2023年7月，有网友在人民网留言板上表示，当年荔园小学八卦岭校区录取最低积分为93.7分，意味着深户一类（在八卦岭片区购房）已满三年的居民都无法就近上学，因此建议荔园小学八卦岭校区在已招生6个班级的基础上至少扩招2个班级。

另外，上述网友还提及，当年入学积分为92～93分左右的家庭，基本上属于八卦岭片区内的房价高位接盘者，但是截至2023年7月，片区内的房价降幅过半，但在这种情况下，孩子依旧不能就近入学。

按照福田区入学积分政策，在学区内购买住宅落户的基础分为80分（租房为60～65分），社保一个月获0.1分，封顶10分；购房（或租房）一个月获0.1分，封顶10分。按此计算，深户一类家庭，在社保积分封顶的情况下，购房满三年的分数为93.6分，确实达不到当年荔园小学八卦岭校区的入学积分标准。而那些在2021年前后高位接盘购房的家庭，即使社保积分封顶，总的积分也无法达到2023年的入学积分。由此看来，2023年，一部分此前因为学位购房的家庭，并没有实现当初的“名校梦”。

来到2024年，尽管目前荔园小学八卦岭校区只有一、二年级，还没有小升初的成绩，但荔园小学八卦岭校区的入学积分仍然不低。近日，有媒体统计的数据显示，今年荔园小学八卦岭校区的入学积分为90.9分，远高于荔园小学的其他校区，以及“名校”百花小学。房产中介对记者表示，八卦岭片区的小户型多，划片范围太大，因此积分就比较高。

如上述网友所说，在深圳楼市限购、二手房参考价等政策落地后，2021年下半年开始，深圳房价进入下行通道，八卦岭片区也成为房价下跌的“重灾区”。一房产中介平台显示，2023年7月，八卦岭宿舍的成交价为7万元/平方米左右，较2021年14.5万元/平方米的成交价腰斩；2024年以来，八卦岭宿舍房价继续下跌，房源成交价格为5万元/平方米左右，最低成交价低至3.9万元/平方米。

“现在八卦岭宿舍的房子，200万以内的预算，小户型可以随便选。”近日，该片区的房产中介对记者表示，八卦岭宿舍的房源，现在的价格一定低于2019年上涨之前的价格，在他看来，八卦岭宿舍的房价已经见底。

除了入学积分高，楼市整体下行带来的影响，“大学区”政策、“集团化办学”、棚改遥遥无期等因素也影响着八卦岭片区的学区房们。

2021年8月，深圳发布了《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》，其中提出“推行大学区招生、建立教师交流制度”。所谓的“大学区招生”，指的是一套房产可以对应多个学校，‌家长可在学区内为孩子报读多所学校，‌学校按志愿次序和积分高低依次录取，该制度下，即使买了学区房，也不一定能上“名校”。“教师交流制度”指的是，深圳市内的老师轮流到各个学校进行教学，旨在促进教育公平。尽管到目前“大学区招生”和“教师交流制度”还未真正实行，但在教育公平的趋势似乎已经成为社会共识，也一定程度上影响了学区房的投资炒作。

2022年4月，《深圳市公办中小学集团化办学实施方案》印发，其中提到，2022-2025年，评选80个优质公办中小学教育集团。“集团化办学”指的是以将一所名校和若干所学校组成学校共同体的办学体制，在“名校”的带动之下，提升周边若干学校的办学能力。而文中所述的荔园小学八卦岭校区即是“集团化办学”的一种体现。

此外，2021年8月“防止大拆大建”政策颁布，八卦岭片区的旧改也看不到明确的时间线，这也让投资客们变得更加理性。2023年12月末，人民网留言板上，有网民咨询八卦岭宿舍的棚改进度，福田区园岭街道办事处回应称，目前，深圳市规划和自然资源局正在公开征求《关于加强旧住宅区拆除重建类城市更新工作的实施意见（征求意见稿）》意见，等待新政策正式公布，原八卦岭宿舍区棚户区改造项目计划受上述政策出台影响暂时停滞。

广东省住房政策研究中心研究员李宇嘉对记者表示，像八卦岭宿舍这样房价涨跌幅度均大于同期楼市水平的情况，主要因为这类房源老旧，居住属性较差，本身房价比较低，再因为户型较小，投资门槛也低，吸引的投资客也就更多，所以一旦有学位因素的加持，价格也就会面临大幅上涨，其投资属性远远超过了居住属性。

李宇嘉表示，后续随着投资客退潮，再加上因为学位政策调整，例如深圳“大学区”政策可能落地，集团化办学成为潮流，教育公平成为一种趋势，房源的学位投资属性则随之减弱。而此时，房源的区位、配套、居住舒适度等属性则成为房源价格的衡量因素，这类老旧的房源则不占优势，价格也就会大幅下跌。他建议，购房者在挑选房源时，除了关注房源的学位政策，还应该同时关注房源本身拥有的配套，关注房子的居住属性。

举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。 如需获得授权请联系第一财经版权部：021-22002972或021-22002335；banquan@yicai.com。 文章作者

张慧敏

必读 相关阅读 “沪七条”出台首日：有房东连夜跳价，中介忙得没空吃饭

9月的最后一周，上海楼市已经出现翘尾行情，无论是新房还是二手房市场，成交量均出现拉升。

3064 09-30 14:59 深圳房地产优化政策解读，请看这里→

在保留限购套数的前提下，一方面增加了户籍居民在外围区域的购房套数，另一方面考虑了有两个及以上未成年子女的非户籍居民家庭改善住房条件的增购需求。

174 09-30 08:18 上海深夜落地楼市新政，100万首套房贷最多可省16万利息

新政下，在上海购房能省多少钱？

352 09-30 00:15 深圳楼市新政：优化分区住房限购政策 调整增值税征免年限

首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为20%。

131 09-29 23:19 深圳土拍重回“价高者得”，最高溢价15%惯例被打破

土地出让价格上升股票配资门户网，有助于提高房价企稳预期。

214 09-26 22:12 一财最热 点击关闭

• 股票配资门户网
• 6万
• 14万
• 载道
• 4万